Как сравнить аренду и покупку квартиры с учётом расходов собственника

Сравнение «аренда в месяц против платежа за квартиру» часто пропускает расходы собственника и деньги, вложенные в покупку. Для аккуратного расчёта задайте один горизонт, одинаковое начальное состояние и судьбу квартиры в конце. Покупная цена не исчезает целиком: у собственника остаётся актив. Однако его продажа может потребовать времени и дополнительных затрат.

Сначала составьте перечень расходов

CFPB в объяснении затрат владельца жилья отдельно упоминает содержание, ремонт, страхование, налоги и расходы покупки и продажи. Это перечень из практики США, а не тарифы или налоговые правила РФ. Для конкретной квартиры состав статей проверяют отдельно.

У арендатора тоже могут быть дополнительные платежи, переезд и расходы, не покрываемые арендой. Сопоставляйте одинаковые по полезности варианты. Разница района, состояния или площади — самостоятельное свойство жилья, которое одна таблица не устраняет.

Полностью вымышленная модель на один год

Оба варианта начинаются с 6 120 000 рублей. Покупатель платит 6 000 000 за квартиру и условные 120 000 расходов входа. Кредита нет. За год содержание и ремонт составляют 60 000, страхование — 30 000, остальные обязательные расходы собственника — 12 000. Всего 102 000; для прозрачности считаем, что их оплачивают в конце года.

Арендатор в начале года платит за весь год авансом: 35 000 × 12 = 420 000 рублей. Это специальное допущение, а не утверждение о типичном договоре. Оставшиеся 6 120 000 − 420 000 = 5 700 000 он размещает на год с условной чистой доходностью 5%. Других различающихся платежей нет; одинаковые коммунальные расходы и прочий доход не включаем.

Сравните конечное состояние, а не только платежи

Предположим, ровно через год квартира продана за те же 6 000 000 рублей. Условные расходы продажи составили 120 000. После продажи и годового содержания остаётся 6 000 000 − 120 000 − 102 000 = 5 778 000 рублей. Результат арендатора: 5 700 000 × 1,05 = 5 985 000. В этой модели его конечная сумма больше на 207 000 рублей.

Это не означает, что аренда всегда выгоднее. Если в отдельном варианте альтернативная доходность равна нулю, у арендатора останутся 5 700 000, и уже у покупателя будет на 78 000 больше. Знак сравнения меняется из-за допущения. Поэтому условные 5% нельзя подавать как доступную всем гарантированную возможность.

Проверьте цену выхода и срок проживания

При первоначальных 5% покупателю для равного конечного результата нужна выручка от продажи до фиксированных расходов 5 985 000 + 120 000 + 102 000 = 6 207 000 рублей. Это на 3,45% выше цены покупки. Здесь расходы продажи фиксированы только по условию модели; в другом расчёте они могут зависеть от цены.

Срок продажи и сама цена не гарантированы. При более долгом проживании, ремонте, изменении аренды или ипотеке потребуется новая таблица. Она должна включать даты потоков и остаток долга, если он есть. Такой подход позволяет увидеть, какой параметр действительно решает сравнение, вместо заранее выбранного ответа «снимать» или «покупать».

Ограничения разбора

• Все числа вымышлены; квартиры условно одинаковы по полезности, покупка полностью оплачена без кредита.
• Аренда за год оплачивается авансом вначале, содержание собственника оплачивается в конце; иной календарь изменит сравнение.
• 5% — условная чистая годовая доходность альтернативы после её расходов и налогов, не реальная котировка и не обещание.
• Квартира условно продаётся точно через год; цена и срок выхода в реальности неизвестны.
• Расходы входа и выхода по 120 000 фиксированы исключительно в модели. Возвратных залогов и иных различающихся платежей нет.
• Правовые, налоговые и договорные положения РФ не устанавливаются американским источником.

Источники

1. CFPB — What are some of the financial considerations of buying a home?