Почему цены объявлений не равны ценам сделок

Средняя цена в объявлениях описывает условия, с которыми продавцы вышли на рынок. Средняя цена сделок описывает уже заключённые соглашения. Между этими числами могут находиться не только уступки при торге, но и отбор: часть объектов вообще не попала в сделки. Если не сохранить исходную группу, легко приписать покупателям скидку, которой у сопоставимых квартир не было.

Сначала уточните, какое событие измеряется

В сравнении жилищных индексов GOV.UK отдельно различены цены объявлений, одобрение ипотеки и завершённые продажи. Документ относится к Великобритании. Он помогает проверить смысл данных, но не сообщает текущие цены другого рынка. Объявление не гарантирует ни продажи, ни сохранения первоначальной цены.

Для собственного наблюдения задайте дату начала, территорию, тип жилья и правило учёта повторных публикаций. Каждому объекту нужен устойчивый идентификатор. Иначе изменение номера объявления можно принять за появление новой квартиры, а исчезновение старого — за подтверждённую продажу.

Полная вымышленная группа из четырёх объектов

В начале наблюдения выставлены четыре условные квартиры: A за 8, B за 9, C за 10 и D за 13 миллионов условных денежных единиц. Мы прослеживаем все четыре до конца выбранного периода; скрытых объектов и повторов нет. Средняя исходная цена равна (8 + 9 + 10 + 13) / 4 = 10 миллионов.

По условию A продана за 7,8, B — за 8,5, C — за 9,2 миллиона. Владелец D отказался от продажи; сделка не состоялась. Это известный исход именно нашей модели. В реальной базе одно лишь снятие объявления не раскрывало бы причину исчезновения.

Где появляется кажущаяся скидка

Средняя цена трёх сделок равна (7,8 + 8,5 + 9,2) / 3 = 8,5 миллиона. Сравнение с исходными 10 миллионами даёт снижение на 15%. Однако это не означает, что каждую квартиру продали на 15% дешевле. В начальную среднюю входил дорогой объект D, а в конечную уже не входит.

Оставим только одинаковую тройку A, B и C. Её средняя цена объявления была (8 + 9 + 10) / 3 = 9 миллионов. Разница с 8,5 составляет 0,5 миллиона, или примерно 5,56% исходной средней этой тройки. Это отношение разницы средних к начальной средней, а не среднее индивидуальных процентных скидок.

Что можно перенести в рабочую таблицу

Держите рядом исходную цену, последующие изменения, статус объекта и подтверждённую цену сделки. Снятые и неизвестные исходы сохраняйте отдельными строками; не превращайте их в продажи по последней видимой цене. Если цена сделки недоступна, она остаётся неизвестной, а не нулевой.

Полнота нашей маленькой группы нужна для проверки механизма, а не для вывода о целом городе. В реальном сравнении дополнительно меняются характеристики жилья, даты и охват площадки. Сначала сравните одну совокупность и одно событие, затем обсуждайте динамику. Так изменение состава не маскируется под результат торга.

Ограничения разбора

• Все четыре объекта, цены и исходы вымышлены; единицы — миллионы условных денег.
• Полная исходная группа из четырёх наблюдений не является полной или представительной выборкой реального рынка.
• Отказ от продажи D известен только по условию; реальное снятие объявления не подтверждает ни продажу, ни её отсутствие.
• 5,56% — относительная разница средних цен одинаковой проданной тройки, не средняя индивидуальных скидок.
• Источник Великобритании не устанавливает российские правовые, налоговые или статистические правила.

Источники

1. HM Land Registry / GOV.UK — Comparing house price indices in the UK