Почему досрочный платёж по ипотеке не весь превращается в экономию процентов

Если внести в долг дополнительные 100 000 рублей, эти деньги прежде всего уменьшают обязательство вернуть основной долг. Они не становятся автоматически сэкономленными процентами. Экономия — отдельная величина: сколько процентов было бы начислено без дополнительного платежа и сколько начислено с ним при сопоставимых условиях. Для такого сравнения нужны два графика, а не только сумма перевода.

Отделите основной долг от стоимости займа

CFPB объясняет амортизацию: одна часть платежа уменьшает долг, другая оплачивает начисленные проценты. При снижении остатка база для последующих процентов становится меньше. Это объяснение американского ведомства; оно не устанавливает порядок досрочного погашения в РФ.

Даже обычный платёж не обязательно целиком относится к долгу и процентам: могут существовать другие расходы. Ниже они намеренно исключены. Мы разбираем математическую связь, а не условия конкретной ипотеки и не действия по её договору.

Полностью условная модель двух периодов

Пусть остаток долга равен 1 000 000 рублей. В конце каждого условного месяца платят 30 000. Перед платёжной датой проценты составляют ровно 1% остатка на начало периода. Ставка придумана для удобства арифметики и не описывает предложение банка. Комиссий, страховки и округления до копеек в этой модели нет.

Без дополнительного погашения первые проценты равны 1 000 000 × 1% = 10 000. После платежа долг составит 1 000 000 + 10 000 − 30 000 = 980 000. Если до начала первого периода направить 100 000 исключительно в основной долг, начальный остаток станет 900 000. Проценты равны 9 000, а остаток после обычного платежа — 879 000. Экономия процентов первого периода: 10 000 − 9 000 = 1 000 рублей.

Во втором периоде разница продолжается

В базовом варианте начислят 980 000 × 1% = 9 800 рублей, и после платежа останется 959 800. В варианте с досрочным взносом начислят 879 000 × 1% = 8 790, а остаток станет 857 790. За два периода разница процентов составляет 1 000 + 1 010 = 2 010 рублей.

Разница остатков равна 959 800 − 857 790 = 102 010. Она складывается из дополнительно возвращённых 100 000 и 2 010 неначисленных процентов при одинаковых обычных платежах. Назвать все 102 010 процентной экономией означало бы включить в неё собственные деньги, которыми уже уменьшили долг.

На какие вопросы этот расчёт пока не отвечает

2 010 рублей — результат только двух периодов, а не выгода за весь срок. Для полной суммы нужны оба графика до окончательного расчёта. После пересмотра платежей, изменения ставки или даты взноса разница будет иной. Нельзя одновременно взять сокращённый срок из одного сценария и меньший платёж из другого, выдавая их совместный эффект за результат одного решения.

В собственной таблице держите отдельные строки: дополнительный взнос, обычные платежи, проценты, прочие расходы и конечный остаток. Сначала сравните одинаковые даты и допущения. Затем отдельно оцените доступность оставшихся денег для других задач. Так сумма возвращённого капитала не маскируется под доход, а расчёт остаётся проверяемым.

Ограничения разбора

• Модель вымышлена; 1% за период — учебный параметр, не заявленная ставка реальной ипотеки.
• Дополнительные 100 000 полностью уменьшают основной долг до начисления первых процентов; это допущение расчёта, а не инструкция банку.
• Обычный платёж 30 000 одинаков в двух вариантах; сравниваются только два периода, не весь срок.
• Нет комиссий, страхования, налоговых эффектов, начисления по дням или округления реального графика.
• Не рассматриваются юридический порядок платежа, право на изменение срока/платежа или договор конкретной страны.

Источники

1. CFPB — How does paying down a mortgage work?
2. CFPB — Principal and interest payment versus total monthly payment